[美股百科] NVR 集团——全美最大的住宅建筑商之一

公司简介

NVR公司$(NVR)$是全美最大的住宅建筑商之一，致力于建造和销售住宅，并开展抵押贷款银行业务，总部在弗吉尼亚州的Reston。

NVR以Ryan Homes、NVHomes、Fox Ridge Homes，Heartland Homes等商标建造单户独立住宅、别墅和公寓建筑，同时，通过抵押贷款银行业务向 住宅建筑客户及其他客户提供多种与抵押贷款相关的服务。

NVR在全球有4900多名员工，目前是标普400的成分股之一。

发展历程

1980年，德Dwight Schar创立了NVHomes公司。Dwight Schar自1969年以来，Schar一直在Ryan Homes公司工作(创建于1948年)。就像Ryan Homes公司一样，NVHomes公司专门经营华盛顿特区附近的单户住宅。上世纪80年代的强劲经济和放松监管的贷款机构——再加上里根政府通过的有利的伙伴关系和房地产税法——导致了经济的快速增长。

1983年，NVHomes该公司年收入已经超过了100万美元，很快就扩展到建造联排别墅和共管公寓。

1986年，NVHomes重组为有限合伙公司(NVH LP)，收入高达1400万美元。新公司很快就获得了Ryan Homes的控股权，

1987年，NVHomes完成了对Ryan Homes的收购。NVH重组为控股公司(NVRyan LP)。

1988年，NVRyan LP利润达到3350万美元。并在接下去几年，NVRyan LP成立或收购了近100家子公司，这些子公司都参与了房屋建设的各个方面——从土地收购和建设到家庭融资和投资咨询，还扩展到加利福尼亚、佛罗里达、印第安纳、肯塔基、北卡罗来纳、俄亥俄、宾夕法尼亚和弗吉尼亚等州。

1989年经济衰退后，美国对新房的需求下降。该公司将其名称缩短为NVR LP，其未售出的土地和房屋的库存开始增加。由于税法的变化使得房地产作为一项投资变得不那么有吸引力，这种情况加剧了这种情况。发展和建筑项目的销售额从1988年的超过10亿美元下降到1991年的约6亿美元。

1990年，NVR公布了2.6亿美元的亏损，销售额和库存暴跌。

1991年，NVR在重组，从此专注于八个州的房屋建造，巩固了金融活动，退出土地开发业务，并向那些不是NVR购房者的客户提供抵押贷款服务。该公司还将其业务分为两种产品线:高端(NVHomes)和中等价格(Ryan Homes)的住宅。

尽管重组和引进了创新营销，NVR和它的几家子公司在1992年申请了破产。那一年，NVR储蓄银行(NVR储蓄银行)的首席财务官在侵吞超过75万美元后，进入了马耳他。

1993年，NVR公司脱离破产被收购，负债较少，同年，它也进行了IPO。

1994年，NVR出售了NVR储蓄银行，该银行在弗吉尼亚州北部有四个分支机构

90年代中期，强劲的经济帮助了NVR，随着房屋销量的上升，该公司在1995年进入了包括克利夫兰和纳什维尔在内的新市场。

1997年，NVR收购了位于纳什维尔(Nashville)的福克斯(Fox Ridge)住宅。

1999年，NVR公司将其住宅建设子公司NVR Homes和抵押银行控股公司NVR Financial Services合并为NVR。NVR公司还于当年收购了位于马里兰州的洛克维尔(Rockville)，但在2000年关闭了子公司的零售业务，并重新调整了其抵押贷款业务，专门为NVR客户服务。

1994年到2003年，NVR公司受益于住房活动的增加，记录了9年来单位销售、积压和利润的稳步增长。

2007年开始的房地产市场低迷时期，NVR公司表现得比竞争对手好，只有一个季度录得亏损。因此是次贷危机中保存较好的地产公司。

2012年底，NVR扩大了其住宅建筑公司的投资组合，当时该公司收购了匹兹堡第二大住宅建筑商哈特兰(Heartland Homes)。作为收购的一部分，NVR计划继续使用Heartland Homes公司的名称，并将该公司与其互补的Ryan Homes公司配对。

2014年，NVR旗下的Ryan Homes在新泽西州美世县开设了一个新的联排别墅，价格高达24万美元。它还在新泽西州伯灵顿开设了一个单身社区。

2015年，NVR承认在新住宅市场面临逆风，由于现有房屋销售供应量不足，销售价格一直在上涨，但随着越来越多的人开始搬迁，现有的家庭库存开始增加，从而影响了新房的需求。此外，过去几年的大幅度涨价导致许多家庭的住房成本降低，这可能会阻碍NVR在未来几年的定价增长和销售。

产品与服务

房产开发

NVR的Ryan Homes，Fox Ridge Homes和Heartland Homes四个分支主要提供给首次买房的业主。 Ryan Homes在东海岸，以及印第安纳州、肯塔基州、俄亥俄州，宾夕法尼亚州和西弗吉尼亚州的二十几个大都会地区经营。

Fox Ridge Homes致力于在纳什维尔市场提供给首次买房的业主。

NVHomes和Heartland Homes适合高档买家，主要建在巴尔的摩、费城和都柏林地区以及马里兰州东部海岸。

建筑产品部门

NVR的建筑产品部门支持在马里兰州，新泽西州，纽约州，北卡罗来纳州，宾夕法尼亚州和田纳西州的制造设施的建筑商的建筑活动。它向工作现场提供结构性建筑构件。为了支持其建筑业务，公司通过NVR结算服务提供结算和所有权服务。

抵押贷款银行业务

财务概况

2016财年，NVR公司总共录得营收58.2亿美元，同比上升12.9%，自2012年以来连续上涨。净利润4.25亿美元，同比上升9.3%。

NVR所有营收中，住房业务的开发和建筑产品总共贡献了98%的营收，抵押贷款业务的营收占比不到2%。在所有区域中，中大西洋区域贡献的营收最高，总共有超过33亿美元的营收。

不过其他地产类企业和REITs不同，NVR公司并不分红。

优势及机遇

1. 强劲的利润率。NVR公司自2011年以来的复合年均税后利润率达到了26%，即便长期来看，从1998年到现在，也有年均10%。

2. 优秀的自由现金流。NVR公司过去5年的自由现金流也相当优秀，相当于它市值的10%。这也是为什么NVR公司能在2008年的次贷危机中保存自己，并马上恢复。

3. 高投资回报率。房地产开发和住房销售行业一直以来都是一个高利润行业，在住房行业整体高回报的同时，NVR公司又是行业中领先的佼佼者。

4. 经济环境回暖。随着美国强劲的经济数据，市场行业在不断回暖，股票也在创下新高，这样的大环境下，处于住房行业的NVR公司将有更好的市场和稳定的客源。

5. 简单高效的土地征收过程。相比较行业中其他公司，NVR公司通过期权合约独家购买土地。一般建筑商都使用自有的道路，购买选择。NVR只能通过许可和其他土地审批流程，为其他建筑商购买许多“完成”或准备开展的工作，从而进一步减轻开发风险并缩短上市时间。

6.产品质量的保证。质量是公司平均住宅销售价格和学区平均评级指标。房屋建筑部门大致分为入门级、升级型、豪华型和退休型四大类。 随着建筑和监管费用的增加，房屋建筑商将重点转移到高端单位，这些单位的利润率足以抵消这些增加的成本。

风险及危机

1. 季节性周期的影响。住房行业会受天气的影响较大，尤其是东部海岸地区。一般来说，冬季都是住房行业的低潮期，随着这几年全球气候问题的加重，东部地区极寒天气出现的频率更高，对整个住房行业的影响较大。

2. 就业人数的回落。随着美国连续低失业率在9月之后被打破，接下来就业未必能持续高水平。一旦就业人数回落，失业率上升，经济回暖收到影响，住房行业收到的打击将增大。

3. 美联储加息的影响。虽然16年12月加息的概率在逐渐降低，但是一旦美联储决定稳步提升利率，将对住房市场尤其是有抵押贷款业务的公司产生不利影响。

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